宜未雨而绸缪,毋临渴而掘井，做好每一步的方案设计才是工作实施的重要前提，编辑为您准备的“维护管理方案”能够给您带来收获，我们将继续为您提供这方面的资讯！
(一)目的
为加强对收尘设备的维护使用和管理，预防或减少可能产生的环境影响，保证收尘设备完好，长期稳定运行。
(二)适用范围
适用于公司内所有收尘设备的维护和管理。
(三)维护保养内容
1.电除尘器:
电除尘器的故障因各方面因素的影响而有不同表现，故加强日常工作中设备的维护保养，是保证电除尘器正常工作的基本条件。
1.1加强对电除尘器管理与监控，做好设备点检记录，及时发现问题及时处理，防止设备带故障运行造成故障范围扩大。在电除尘器运行过程中，应每隔2h检查一次振打及卸灰传动机构的运转情况，各电场高压硅整流变压器高低压侧电流、电压值，除尘器进出口的温度值，并做好相应数据记录和故障记录。
1.2依据粉尘排放情况及时调整时序控制器的工作周期，控制振打频率;或将阴极振打由自动转为手动。
1.3检修时对电场内部要认真检查，及时更换断裂的阴极芒刺，清理两极上的粉尘，对挂灰过多的电晕线、阳极板要分析其原因，及时做出处理或调整，注意观察极板和阴极框架是否变形，电晕线是否松弛，极距偏差是否在规定范围内，振打锤是否移位或松脱、击打力量是否合乎要求，气体分布板、烟道、积灰斗排放口有没有堵塞等。
1.4定期对硅整流变压器进行维护，特别是对其油位、油质、绝缘电阻以及高低压绕组对地绝缘电阻的监测，确保其指标在规定范围内。高压变压器正极和除尘器外壳应良好接地，接地电阻应小于4ω。
1.5检查除尘器各连接处、法兰、人孔等处的密封情况，对漏风部位应采取措施，及时堵漏。要注意对各传动装置的检查，如振打装置卸灰螺运机的减速器是否缺油及电动机运转是否正常等。
1.6设备停机时，要将输出电压电流调至零位再切断电源，防止再起动时造成高压冲击;同时，不要立即停止振打和卸灰装置的工作，以免因停机积灰而发生棚料。
2.袋式除尘器
2.1袋收尘维修作业的安全措施如下:
2.1.1把系统内的有毒有害气体用空气充分置换，以防可能发生的事故;
2.1.2在检查作业时，为了不使设备被人开动，作业人员要自己携带操作盘的钥匙，并且在操作盘挂上严禁启动的字牌;
2.1.3必须切断开关的总电源。
2.2箱体维护管理
2.2.1外部维护
外部维护主要检查油漆、漏雨、螺栓及周边密封情况。
2.2.2内部维修
检查钢板之间及钢板与角钢之间的焊接部分、安装除尘滤袋的花板边缘等易被腐蚀的部位，发现问题及时密封处理。
2.2.3缝隙维修
经常检查箱体缝隙橡皮、胶垫、石棉垫等，防止气体泄漏。
2.3阀门维护管理
2.3.1运行当中维修项目
2.3.2动作状况，阀门开闭是否灵活、准确;
2.3.3漏水、冷却排水量
2.3.4气缸的动作状况，气源配件的动作状况;
2.3.4阀门的密封性。
2.4停机时的维修项目
2.4.1变形及破损;
2.4.2阀门的密封性及动作灵活状况。
2.5灰斗管理维护
粉尘大量积存于灰斗的主要危害是:阻力增大，处理风量减少;已落入的粉尘又被吹起，能使滤袋堵塞;使入口管堵塞，灰斗的粉尘有架桥的现象，造成排灰困难;滤袋中进入粉尘可造成滤袋破损、伸长、张力降低等。
(四)运行当中的操作规定
1.各生产部门岗位人员要严格按照《收尘设备操作规程》对收尘设备进行操作，维护和保养。
2.各生产部门要严格规定在开主机前必须先开收尘设备，停主机后收尘设备再运行一段时间后方可停机。
3.各部门收尘岗位人员随时与中控操作人员保持联系，中控操作人员要按照工艺操作规程规范操作，保证入收尘设备气体满足收尘设备的工作条件(尤其是电收尘以及煤磨袋收尘)。
4.各部门中控操作人员要时刻关注电收尘的电压、电流等参数的合理性和正确性。
5、各岗位人员要通过收尘设备的出口含尘浓度判断收尘设备的运转工况，发现排放超标情况应立即汇报中控人员及上级领导。
6.当主要收尘设备出现严重故障时，若短时间内不能恢复，须停机处理，生产部门必须立即报生产技术处，由生产技术处安排专人检查、确认后(对于电收尘必须进行放电、验电合格后)，各专业维修人员在安全允许条件下方，办理危险作业申请单后可进行抢修，确保在最短时间内恢复正常使用。
7.因工艺操作错误或人为原因造成02或c0超出收尘设备使用允许范围而导致收尘设备长时间跳停的，严格按照相关条例进行考核。
8.各部门要定期组织相关人员对收尘设备进行动、静态分析，优化控制参数达到最佳运行效果。
9.对于收尘设备短时间临时性的故障，可以在短时间能够恢复的，可以不停主机处理，生产部门在处理时应满足参数指标要求。
10.当主要收尘设备出现故障需长时间处理的，生产部门必须立即报生产技术处，在同意后方可停机处理。
11.各部门的岗位人员在当班期间要定时对收尘设备进行巡检(包括下料阀、电机等辅助设备)，认真填写收尘设备的运行记录。
12.对袋收尘因破袋造成粉尘排放超标，停机后所属使用部门应立即组织人员换袋。
13.电气人员要定期对收尘设备防雷装置完好情况进行检测，并做好记录。
(五)附则
1.本办法由保全处起草并归口管理。
2.本办法自下发之日起实施。
标题：客户维护管理方案
导言：
在竞争激烈的商业环境中，客户是企业的最重要资源之一。在追求市场份额和长期可持续发展的同时，企业也应重视客户维护管理。本文将详细介绍一个客户维护管理方案，旨在帮助企业保持客户满意度、促进客户忠诚度并提升企业的市场竞争力。
一、制定客户分类策略：
企业应根据客户的价值和需求将其划分为不同的分类，以便针对不同的客户类型制定相应的维护策略。常见的客户分类有高价值客户、潜在客户和一般客户等。高价值客户是指对企业贡献较大利润的客户，应着重关注其需求，并提供个性化、高品质的服务；而潜在客户则需要通过市场调研等手段，了解他们的需求并积极开展营销活动，吸引他们成为企业的新客户。
二、建立客户数据库：
建立一个客户数据库是实施客户维护管理方案的基础。数据库应包含客户的基本信息、购买历史记录、联系方式以及其他重要的交互信息。通过分析数据库中的数据，企业可以更好地了解客户，并根据其需求提供个性化的服务。
三、开展客户满意度调查：
客户满意度调查是评估客户对企业产品或服务的满意度的重要方式。企业可以通过电话、邮件或在线调查等方式，获取客户的反馈意见。在调查中，企业应建立合理的问题设置，重点关注客户对企业提供的产品或服务的满意程度、建议改进的方面以及对企业的整体印象等。通过分析客户的反馈，企业可以识别出问题所在，并采取相应的措施改善客户体验。
四、定期与客户保持联系：
与客户定期保持联系是建立良好客户关系的关键步骤之一。企业可以通过电话、邮件、社交媒体等渠道与客户进行交流，了解他们的需求并提供帮助。同时，企业还可以定期向客户发送关于产品更新、促销活动和行业资讯等信息，以保持客户对企业的关注。
五、建立售后服务团队：
售后服务是客户维护的重要环节。建立一个专业的售后服务团队，能够及时响应客户的问题和投诉，并解决他们的困扰。在售后服务中，企业应注重客户的感受和需求，提供高效、友好的服务，并对问题的解决情况进行跟踪和反馈。通过良好的售后服务，企业能够增加客户的满意度，同时提升客户的忠诚度。
六、建立客户奖励计划：
为了提升客户的忠诚度，企业可以建立客户奖励计划。该计划可以通过积分制度、折扣优惠或礼品赠送等方式，激励客户继续购买企业的产品或服务，并推荐给其他潜在客户。通过这样的计划，可以增加客户的参与感和忠诚度，并进一步提升企业的市场竞争力。
客户维护管理方案是企业实现长期发展的关键步骤之一。通过制定客户分类策略、建立客户数据库、开展客户满意度调查、定期与客户保持联系、建立售后服务团队以及建立客户奖励计划，企业能够更好地了解并满足客户的需求，提升客户的满意度和忠诚度。只有这样，企业才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，并实现可持续发展。
新星城物业设施、设备维修管理与维护方案
(一)、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新
根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修,属于小修范围的,及时组织修复属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全
合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途
各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚
及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好
因房制宜,有计划地安排保养维修任务
完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度
完善的管理、检查、考核制度
给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态
建立和贯彻各项规章制度及各项标准
搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度
(二)、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
【房屋、建筑设施】
建物维修工
a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;
b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;
c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;
d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
e.房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。
设备主管
a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;
b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;
d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;
e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;
【供配电设备】
电工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;
b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)'运行'与'备用'每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。
设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【消防设备】
日常巡视
a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;
定期检查
a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;
b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。
维修保养
a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;
b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵'运行'与'备用'每月定期启动后交替更换一次;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
设备主管
a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门
【给排水设备】
管道工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;
b.水泵房
每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵'运行'与'备用'每二周交替更换一次;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
设备主管
a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;
i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【弱电设备】
分承包方维保人员
a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。
电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;
b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;
c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。
保安人员
a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;
b.发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。
设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;
d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;
【电梯设备】
分承包方电梯维保人员
a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;
b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
c.设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。
电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,督促维修保养;
b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》。
设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.实施电梯设备的运行管理,按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证;
d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
【水泵设备】
管道工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;
b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵'运行'与'备用'每二周交替更换一次;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。
设备主管
a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检
查;
d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;
j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
(三)、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案
【雨污水总管及屋面外墙】
对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落/每季一次
对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞。/每季一次
对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通。/每年二次
对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜。/每年二次
【小区内道路、侧石、围墙】
对小内路面,侧石进行巡检:/每月一次
a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊
脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无积水、泛水现象;
b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;
c.路边侧石平直,保持高低一致无缺损。
对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严重锈蚀。/每年二次
油漆铁栅栏。/每年一次
【雨污水窨井、下水道】
对区内雨、污水管进行检查、清捞。/每季二次
雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。/每年一次
疏通小区内污水下水道,保持下水道畅通,同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。/每季二次
汛期前应对下水道进行疏通,清捞窨井内淤积物。/汛期前一个月
【屋顶避雷带】
对屋顶避雷装置及接地装置进行测试,接地电阻符合相关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质,完成测试工作后,应出具测试报告。/每年一次
对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈、补油漆。/每年二次
【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】
夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象。每日一次
检查照明供电线路绝缘状况是否达标。/每年一次
检查照明供电控制保护装置功能是否正常。/每周一次
【雕塑景观、喷水池】
对雕塑、景观检查保养,发现问题及时处理。/每季一次
喷水池检查保养内容:
a.巡视喷水池,损坏部位及时修复;/每周一次
b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;/每月一次
c.检查水泵、水泵控制系统工作是否正常;/每月一次
d.检测潜水泵绝缘;/每年一次
检查水底照明灯具,应保持完好无损,供电线路控制保护系统完好,电气绝缘电阻达标。/每年两次
【儿童娱乐设施】
对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施安全可靠,发现问题及时检修。/每月一次
对设施油漆作防锈保养。/每年一次
【健身设施】
检查保养健身设施,保持设施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次
对设施油漆作防锈保养。/每年一次
【围墙大门及电动大门】
检查围墙大门门脚头及四周,应嵌粉密实。/每年两次
大门除锈、油漆。/每年一次
检查保养电动大门,应开启灵活。/每月一次
【地面停车位】
检查地面平整,无积水、进出无阻碍,锁具功能良好。/每季一次
【地下车库】
检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;/每月一次
保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置;/每年一次
巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好;/每季一次
检查消防设施功能可靠,防火门、紧急通道门启闭灵活;/每季一次
巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠;/每周一次
保养红外线传感器、计时、监控装置。/每年两次
【楼道、室外消防栓】
检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。/每月一次
油漆室外消防栓。/每年一次
检查消防带完好无损。/每年二次
检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。/每年二次
检查消防报警按钮完整无损,功能可靠。/每月一次
【清洗水箱(蓄水池)】
水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次
水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标。
美术馆房屋管理与维护实施方案
(一) 房屋维修养护
1、 提要制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施的安全、正常使用。
(1) 房屋本体和公用设施维修养护目标我们对美术馆房屋本体和公用设施维修养护的目标是:保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,房屋及配套设施完好率99%以上,房屋零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大维修工程回访率为100%。
(2) 对美术馆房屋管理策略预防性保养策略重视美术馆房屋本体日常检查和养护工作,采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略,根据设施设备的实际状况和老化周期,制定详细的检查计划,通过检查及时发现并解决问题,化被动为主动,保障房屋公共设施的完好,延长其使用寿命。重点服务策略根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护。技术先行策略我们将重视技术的引进和开发工作,防止因技术不足影响正常维修与养护,确保物业养护和管理的专业化,保障维修养护的高质量。
⑶ 房屋管理的重点及对策管理重点之一:玻璃幕墙维修养护幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以,玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点。对策:1) 建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的'动风压三性能检测'检测一次。2) 做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。管理重点之二:房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护对策:1) 采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划,及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补,消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象,保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。2) 针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在台风来临前做好门窗关闭工作,地下室等做好排水防水工作。3) 加强建筑物使用和装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章装修。4) 加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作,做好防损管理工作,及时修补损坏的饰面等。重点管理之三:外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护对策:1) 加大检查力度,将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人,实施质量专业控制;采用多重保障制度,日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合,防患于未然。2) 做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。3) 做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作,并采取预防性养护等措施,减少大修次数,降低维护成本。4) 对施工过程进行严格控制、跟踪管理,及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。重点管理之四:钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护对策:1) 定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定,并根据勘察、鉴定结果,制定科学维护保养方案并组织实施。2) 加强员工业务技能培训,提高维修技术。3) 做好材料特性的研究和技术贮备工作,掌握其技术标准和参数,包括材料配比方案等。重点管理之五:装饰材料的养护对策:1) 了解掌握美术馆各种装饰材料的使用和维护特性。2) 加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作,及时处理变色、脱落、破损,发现问题及时处理。3) 定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理,对进口的黑色大理石日常重点检查,定期清洁、维护,更要注意在清洁、维护中,要使用适当的药剂,禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。4) 加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。5) 严格把好材料和维修质量的验收关,工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。6) 及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理,及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作,避免污水等侵蚀房屋设施。
(4) 房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围是:承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等)、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。
客户维护管理方案是每个成功企业的重要组成部分。随着竞争激烈的商业环境，为客户提供高质量的产品和服务已成为企业获得业务增长和长期成功的关键。吸引新客户并不是唯一的关键，更重要的是保持现有客户的忠诚度和满意度。因此，一个有效的客户维护管理方案对于企业来说尤为重要。
企业需要建立一个完善的客户数据库。这意味着要跟踪客户的个人信息、购买历史、偏好以及任何其他相关信息。通过建立一个细致入微的客户数据库，企业可以更好地了解客户的需求和期望，从而更好地满足他们的需求。同时，这个客户数据库还可以提供一些洞察，比如客户的忠诚度、他们对企业的满意度以及购买频率等等。根据这些数据，企业可以采取相应的措施来提高客户的忠诚度和满意度。
企业需要建立一个有效的客户关系管理系统（CRM）。一个好的CRM系统可以帮助企业追踪客户互动的历史记录，并提供给销售和客户服务团队所需的信息。这意味着当客户与企业互动时，无论是通过电话、电子邮件还是社交媒体，企业都能够了解之前的互动情况，并提供个性化的服务。通过CRM系统，企业可以更好地协调销售和客户服务团队之间的工作，确保客户得到一致的体验。
另外，企业应该积极与客户互动并建立稳固的关系。这可以通过不同的方式来实现，比如定期发送电子邮件、电话回访以及定期组织客户活动等等。通过这些互动，企业可以了解客户的需求以及他们对产品和服务的反馈。企业还可以提供一些独特的奖励和优惠给长期忠诚的客户，以表达对他们的感谢和赞赏。
企业还应该建立一个高效的客户投诉管理系统。客户可能在使用产品或服务时遇到问题或不满意，这时他们的投诉和反馈尤为重要。因此，企业应该确保有一个快速响应和解决投诉的流程，并确保所有投诉都得到及时处理和解决。企业还应该对投诉进行跟踪和分析，以了解存在的问题并采取相应的措施来改进产品和服务。
企业应该持续进行市场调研和竞争对手分析。企业要了解客户的需求和偏好的变化，并及时调整自己的产品和服务。同时，通过对竞争对手的分析，企业可以了解竞争对手的优势和劣势，以制定相应的竞争策略。
一个有效的客户维护管理方案对于企业的长期成功至关重要。通过建立客户数据库、建立CRM系统、积极与客户互动、建立客户投诉管理系统以及进行市场调研和竞争对手分析，企业可以更好地了解客户需求、提高客户满意度并保持他们的忠诚度。这将有助于企业获得业务增长、增加市场份额并保持竞争优势。
为了加强住宅区的交通管理，维护区内交通秩序，根据交通部门的法规，特制定本规定：
一、住宅区内的交通秩序、车辆管理，由管理处负责。
二、车辆管理的职责：
1、在出入口和停车场设立门岗、电动道闸，派专人24小时值班。
2、熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定停车位，熟悉住宅区道路和停车场环境。
3、一切入场的机动车辆，一律收其行驶证，发给司机入场证并登记;出场时即收入场证核对后归还行驶证并登记。
4、当班巡逻哨要经常巡查车辆停放情况，检查车辆装备配件及车厢内存放物资，发现可疑情况，或有安全漏洞，要及时采取有效措施，通知车主，同时报告管理处处理。
5、负责车辆的停放次序，指挥进出车辆行驶。
6、举止端正，仪容整洁，对待车主、住户热情有礼。
7、值班时间，必须坚守岗位，不得擅自离开，不得在岗位上聊天、做私活、会客。
8、按规定收费，不得不收费、少收费或多收费。
9、停车场和门岗做好登记，住户搬家或搬运贵重、大件物品离开本区，没有管理处签发的放行条，不予放行。
三、各类车辆在本住宅区内行驶停放，必须遵守下列规定：
1、遵守交通管理规定，爱护住宅区的道路、公用设施，不乱停车辆。
2、车辆长期停放，须申请管理处发放准停证，临时停放按物价部门核准标准缴费。
3、停放车辆服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。
4、停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负。
5、机动车辆在本住宅区内行驶禁止鸣号。
6、不准在住宅区内任何场所试车、修车、练习。
7、不准辗压绿化草坪、损坏路牌、各类标志，不准损坏路面及公用设施。
8、不准在人行道、车行道、消防道上停放车辆(机动车辆只能在停车场停放，非机动车辆只能在自行车棚内停放)。
除执行任务的消防车、警车、救护车外，其它车辆一律按本规定执行。
凡违反上述规定者，管理处予以警告或处以违约金。
四、停车场管理规定：
1、出租车接送本区住户时可以进入住宅区，但司机不得下车在住宅区内行游，若出租车司机属来访者必须办理来访手续，换证出入，方可停车。
2、大货柜车、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车不得驶入住宅区。
3、车辆进场，凭行驶证换证出入，保管员代其保管行驶证;车辆出场，凭入场证换行驶证，并核对放行，采用电脑控制系统管理。
4、本停车场不仅凭证、换证出入，同时认人放行;车辆必须由专人驾驶，若非车主驾驶，必须有车主陪同驾驶者前来车场治安岗讲明，并交亲笔委托书，方可出场。
5、不得在停车场试刹车、练习驾驶、大型修车;有滴漏机油等必须清洗干净。
6、不得损坏车场设施。
7、严禁运载剧毒、易燃暴物品、火药和其它不安全物资的车辆进场。
8、按时缴费不得拖欠。
9、停车场内的车辆如有遗失，赔偿责任按深圳有关法规执行。
五、摩托车、自行车保管规定：
1、摩托车、自行车实行统一保管，车主须遵守本规定，服从车管员的管理。
2、必须办理相关停放手续，并交纳相关停车费用。
3、需停放的摩托车必须购买车辆综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案并向保险公司索赔。
4、自行车实行统一管理后，如属保管责任丢失的，由管理处负责赔偿。
5、没有车号牌或车号牌与车体号码不相符时，车管员有权扣留该车或送派出所。
6、无执照的自行车丢失，管理处不负责赔偿。
旧危改小区公共秩序维护管理方案
一、安全形式分析
**路dd地处城郊结合部,在治安防范方面存在以下一些难点和重点,如:
在入伙期间小区内将存在大量的临时装修施工人员。
周边多个新近开发的小区和小型工厂、出租屋等,闲杂人员及外来务工的流动性大、数量多。
小区建筑密集,在消防方面的管理压力大。
公共设施的安全使用方面需要特别关注。
上述不利因素的存在,给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此,我们将在安全护卫员的素质培养、安全防范体系的设定等方面采取对应措施,确保小区内的安全秩序。
二、安全管理的措施及对策
1、努力保证安全护卫员的综合素质
素质管理。对护卫员实施准军事化管理,采用我们在实践中总结的一整套安全人员管理程序,做到'五统一''三集中',即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。
意识培养。努力培养护卫员的服务意识,树立'业主需要就是工作'的观念,改变原来护卫员单一的护卫功能,使我们的护卫员成为'护卫员、迎宾员、服务员'的有机统一体。
2、安全管理体系的建立
我们将采用固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对小区进行安全管理。机动巡逻我们重点在小区内死角的巡逻,确保管理不出现盲点。
在巡逻上,采用电子巡更系统,通过科技手段保证巡逻工作效果。
在防范的策略上强调与周边小区的联防联动。
强调全员安全管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务,建立起'安全护卫为主,全员联动支援'体系。
3、安全管理的重点转移
接管入伙期,我们主要以人防为主,技防为辅。安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修,制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。
正常居住期,安全防范逐步走向人防、技防相结合,着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员,工作重点是杜绝闲杂人员进入小区,上下班高峰期重点疏导车辆,做好家庭防盗、防火和公共秩序维护。
4、充分用好技防措施
我们将充分利用好小区闭路电视监控系统、电子巡更系统等安全防护设施做好小区的安全管理。
三、消防管理
消防责任重于泰山,同时消防管理又是小区物业管理的重要一环,因此,我们将认真做好以下工作,确保小区消防事故率为零。
1、消防教育宣传工作
管理处将在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识,并邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入伙时,我们还将向每户业主发放印有消防知识的《住户手册》,同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务,建议业主配置灭火器。
2、做好消防培训及演练工作
重点加强护卫员的消防培训与演习,每年组织两次义务消防队员和业主共同参与的消防疏散演练,提高全员的'自救'意识和能力,防患于'未燃'。
3、加强二次装修的消防管理
对二次装修审批时,要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修,要求施工单位必须提供消防报批手续,方可开工。在入住期间,我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置指示标识等办法,着重解决违章占用消防通道的问题,保证消防通道的顺畅。
4、建立消防快速反应分队
结合以往的工作经验,我们将在护卫员中选拨一批队员组建**路dd管理处'消防快速反应分队',以保证一旦出现火警时,我们能迅速作出反应,立足'自救',最大限度地减小火灾损失。
四、车辆及交通管理
1、机动车辆管理方案
在业主入住的上下班高峰期,增设临时车管员在主要出入口协助疏导车辆进出。同时,要求护卫员对进入小区的车辆进行正确引导,加强巡视安排车辆合理停放,为办妥长期停车证的客户提供相对固定的车位,地下车库只为业主提供长期停车服务(特殊情况需临时停车,应由管理处经理批准后方可停车)。辅助、引导车主安全停车,提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内,勿忘关闭车窗车门。并检查车辆状况,如发现漏油、破损等情况应立即提示车主,同时向管理处报告。
小区地面可提供临时停车服务的地段,执行限额发证制度,先到先停,停满为止,并确保已办证车辆的停车。
2、道路交通管理方案
小区出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志,指明行车方向;道路转弯处及大门口设置交通禁令、警示、禁鸣、限速等标志,确保道路车辆行驶畅通、安全。
行车道路两边侧油漆黄色标志,表示禁止停车;油漆黑黄相间(30cm间距)标志,表示允许临时停车,确保管理区域内无违规停车现象,道路路面应保持整洁、无损、通畅。
小区道路上允许停车的位置,用白色油漆标志停车位及编号,标识应清晰、醒目、完整。对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定车位停车。小区行车道应油漆黑白相间减速条标志,警示车辆减速缓行。
3、停车库(场)管理方案
在停车库(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。合理规划地下停车场的使用管理,防止乱停、乱放。同时,建立完善的管理制度,确保**路dd小区文明、有序的生活环境。
对驶入车库的车辆,均限速5公里以下,严防高速行驶,并有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止乱停乱放现象发生。
完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的安全护卫监控紧密配合,保证无控制盲点。贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口控制,建立车辆停放登记制度,严防被盗事件发生,同时,停车场防止无关人员进入和逗留。关注已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好相关记录,若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者联系,减小损失。
在停车库的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整,无积水。
4、自行车管理管理方案
对于自行车的管理,管理处将会根据小区实际情况,划出专位由专人进行管理。为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务,避免小区内非机动车乱停、乱放。对收费的非机动车库实行出入牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放。
其他安全管
一、所有机动车驾驶员必须持有有效的驾驶证，严禁无证驾驶车辆；所驾驶车辆必须合法有效，否则学校有权拒绝驶入校园。
二、车辆驾驶人员必须遵守下列安全制度：
1、驾驶人员必须严格遵守交通规则和操作规程。
2、严禁酒后驾驶车辆，校内车辆行驶限速5公里/小时。
3、患有妨碍安全行车疾患的教职工不得在校内驾驶车辆，教职工过度劳累时不准驾驶车辆。
4、允许进校的车辆不得在校内随意行驶和停放，严禁车辆驶入非机动车道。
5、对停放在校内的车辆，学校不承担安全责任。
6、对机动车在校内行驶导致的学校公物损坏和人员损伤，驾驶人员承担全部责任。
7、学校上下学时段，机动车要让道给行人和非机动车辆，严禁以鸣笛和挤压的方式争抢行车道。
8、所有停放在校内车辆自觉做到有序停放。机动车停放区域为：一号校舍绿化带旁，5号校舍西侧。听从安保人员的指挥。
9、所有机动车只能从学校东大门错时进出，不得上放学拥挤时段出入，不得进入教学区及操场。
10、未签订“安全责任书”的教职工，车辆严禁入校。
三、对违规车辆驾驶人员的处罚：
违反上述条款中的任何一款的教职工，作以下处理
1、对于违法上述规定三次（含三次）以上者，学校将取消其车辆驶入校园。
2、按次在当月的安全奖中扣罚20元，直至扣完当月安全奖；年度超过五次违规停放和行驶的教职工，取消年度安全奖。
3、凡被取消年度安全奖的教职工，同时取消当年评优评先资格。
4、对造成影响的，学校有权追究其责任，有权禁止其车辆驶入校园。
5、造成交通事故者按国家相关法规处理。
四、本合同有效期：自签订之日起至下一次合同签订前。
五、本责任书一式两份，学校一份，签约人一份。
客户维护管理方案
在现代商业环境中，客户维护管理是企业成功的关键步骤之一。有效的客户关系管理方案不仅可帮助企业提高销售额和盈利能力，还能够建立长期稳定的客户关系并提升企业形象。本文将详细探讨一个完善的客户维护管理方案，以帮助企业实现业绩目标。
一、建立客户数据库
第一步是建立一个完善的客户数据库。该数据库应包含客户的基本信息，例如姓名、联系方式、所属公司、职位等，以及历史交易记录、售后服务记录等。这样的数据库可以帮助企业了解每个客户的个性化需求，并为客户提供更好的服务。同时，通过及时更新和管理客户数据库，企业可以保持与客户的良好沟通，提高客户满意度。
二、设立客户维护团队
企业应设立专门的客户维护团队，负责与客户保持定期的沟通和联系。团队成员应具备良好的沟通能力和客户服务意识，并能够及时解答客户的问题和需求。该团队负责处理客户的投诉和意见，并及时向相关部门反馈以改进产品和服务。
三、定期客户回访
企业应定期与客户进行回访，了解客户的满意度和需求变化。可以通过电话、邮件、面谈等方式与客户进行交流，掌握客户的喜好和购买计划，以便根据客户需求开展相应的市场活动和产品改进。回访过程中，企业可以询问客户对产品和服务的评价，寻求改进的机会，并提供专业的咨询和建议，以建立客户与企业之间的互信关系。
四、客户活动和奖励
为了增强客户的归属感和忠诚度，企业可以定期组织客户活动和奖励计划。例如，企业可以举办客户庆祝活动、专属展会或独家沟通会议，与客户面对面交流，共享最新产品信息和市场动态。企业还可以根据客户的购买量和消费金额，给予一定的积分、折扣或赠品作为奖励，以激励客户继续购买和推荐产品。
五、建立投诉处理机制
客户投诉是宝贵的反馈机会，企业应建立完善的投诉处理机制。当接到客户投诉时，企业应迅速响应，并确保及时解决问题。这意味着企业需要设立一个专门的客户投诉部门或者负责人，负责接收、记录和处理客户投诉，并向客户提供满意的解决方案。同时，企业还应进行跟进调查，以防止类似问题再次发生。
六、利用科技手段
在建立客户维护管理方案时，企业可以利用科技手段来提高工作效率和数据管理。例如，可以使用客户关系管理（CRM）软件来自动化客户数据的记录和分析，快速识别客户的购买行为和需求变化。企业还可以利用邮件营销、社交媒体和在线客服等渠道与客户保持联系，提供24小时全天候的服务。
总结
客户维护管理方案的成功与否直接影响着企业的发展和利润。通过建立客户数据库、设立客户维护团队、定期回访和举办客户活动等措施，可以提高客户满意度和忠诚度。同时，通过建立投诉处理机制和利用科技手段，企业可以更好地管理和维护客户关系。一个完善的客户维护管理方案将有助于企业建立稳定和长期的客户基础，提高企业形象和市场竞争力。
科技园办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案
一、房屋建筑管理维护方案
(一)房屋建筑物业管理内容与要求
目的:通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。
原则:日常发现建筑有缺陷的,及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。
职责:一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由工程部负责执行,填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准,结合管理公司实际情况,制定出公共设施年度保养计划。
(二)房屋建筑本体共用部位的维修管理
1、标志明显(由清洁工进行日常清洁,维修班根据损坏情况进行保养):
1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),安全出口疏散指示灯;
2)地下室设备房门贴设备房标志牌,各类设备应有标识牌。
3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。
4)警示牌,如:“设备重地 非公勿入”、“机房重地 闲人免入”、“高压带电 打开危险”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危险 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”、“火警无情 通道禁停”、“有电危险 闲人免进”、“消防通道 禁止停车”、“宁静致远 一鸣惊人”、“涂污毁面 广告伤神”、“高空抛物 人怨天怒”、“吐痰弃物 请移玉步”、“袖手旁观 风度翩翩”、“你停我停 寸步难行”等。
5)为便于管理,对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6)物业管理公司应设指示牌标识,并应在适当位置设置管理处导向牌。
7)绿化物种应有标识牌,绿化地应标有“小草休息,请勿打扰”等警示牌。
8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。
9)施工场地应设有“施工危险,请绕行”的警示标志。
10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。
11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“小心碰头”。
12)卫生间打扫时,有黄色标志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位无乱搭建、乱堆放现象为加强装修管理,有效制止违章装修行为,保障房屋的结构安全和外观统一,维护环境整洁、美观,协调及住户的正常生活秩序,使物业使用人有一个安全、清洁、优美、舒适的工作环境,凡业户进行室内装修,应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准,并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。
原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊及马路上),违者视情节给予处罚。严禁高空抛物,违者处以经济处罚,并由肇事者承担由此造成的全部责任。如经通告后,装修工作未能作出适当的清理安排,物业公司将自行雇用工人进行清理,而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。
以下内容为禁止之列:
1)擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面,在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。
3、建筑物外观始终保持完好、整洁;外墙建材贴面无脱落;玻璃幕墙清洁明亮、无破损;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
1)主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换;不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的应及时修补;混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加固或替代措施。
2)装修工程:门窗修缮后应牢固、平整、美观,开关灵活,接缝严密,不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的,应更换,更换的门窗应与原门窗一致;挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,应原样修复;严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新;踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。
3)楼地面工程:木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,可改做相应标准的高级地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏时,应尽量修复,实在无法修复的,应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严重的,可增设防潮层或做块料地面。
4)屋面工程:屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严重时,应翻做。内墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或拆除。
5)饰面工程:外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应照原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的,应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复;因室内外高差等原因,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加做防水层。天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严重的复杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略。
6)油漆粉饰工程:木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。木地板原油漆褪落的,应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽应尽量与原建筑保持一致。
4、不得改变建筑物结构和外观。
以下内容
为禁止之列:
1)随意改动或损坏房屋主体和承重结构(柱、梁、板、承重墙)。
2)在承重墙上穿洞,随意剔凿梁、板、柱,拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。
3)改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。
4)随意增加楼地面静荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。
5)任意蚀凿顶板,不经穿管直接埋设电线或者改线。
6)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施。
7)改动屋面的防水隔热层。
8)改变厨房、卫生间的结构和功能,严禁将生活污水排入雨水管道。
9)改变建筑的外观及造型,厅、房外阳台封闭或安装防盗网,改变外墙的颜色及窗的形式和颜色(更换窗玻璃或在其上喷漆)。
10)改动进户门的位置;改变房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。
11)安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道,不准改变原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。
12)窗户允许在内侧安装防盗窗花,允许在厨房内阳台安装防盗网。
13)空调支架符合国家有关规范要求,必须安装在管理公司指定的位置,必须使用不锈钢材质,固定螺栓须经防锈处理,以确保建筑美观整齐。
二、共用设施的管理维护方案
1、共用设施完好,无随意改变用途。
1)屋顶:每2年对隔热层进行保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换,并对面砖表面用白水泥勾缝;
2)外墙饰面:每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时,发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补,恢复原样;对于外墙渗水的,须作防水补漏后,恢复原样。
3)内墙饰面:每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发现有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中注意,发现有脱落及时修补。
4)楼梯间:楼梯间踏步每3年进行保养一次,发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷,日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理;每3年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补;
5)门:对防火门日常发现有生锈或掉漆的,应及时修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。
6)防盗网、花园围栏:根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。
7)窗:每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。
8)公共地砖:日常发现损坏及时维修,每3年进行全面保养一次,发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。
9)吊顶:日常对吊顶进行检查,发现有破损的应及时更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。
10)玻璃幕墙(包括玻璃门):每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查,发现有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。
11)挡雨篷:每年全面检查一次,对螺丝部位进行加固,对脱胶部位进行补胶;在大雨或台风等天气来临前,应视情况增加保养次数。
12)在台风、大雨等来临前夕,应对窗户、玻璃幕墙仔细检查,发现问题及时处理,以免发生意外。
2、共用管线完好无损,使用正常,无碍观瞻。
1)管道:原则上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严重污染的应随时刷油)。
2)污水井:每年揭盖检查清理污泥一次。
3、院内路灯,公共照明完好。
1)保证路灯及公共照明的完好,确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行,维护用户正常的工作秩序和生活秩序。
2)物业公司对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量必须限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。
3)以恢复原正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状。
4)应达到原来照明标准,对物料需进行严格的验证。
5)使电器能达到正常使用,保持原有外观并试用效果。
6)使用方便、安全为标准,并把故障作好记录。
4、建筑物范围内的道路通畅,路面平整、无阻碍。
1、管理目标
(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好项目内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;
控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在项目设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。
做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员,定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻秩序维护员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
花园小区秩序维护及车辆与消防管理方案
第一节礼宾员管理及公共秩序维护
一、24小时值勤岗位责任描述
1、负责维持各区域秩序,保证小区出入口畅通。
2、密切留意小区出入人员,劝离衣冠不整者及闲杂人员。
3、负责做好对车辆、人员、物品出入进行询问、登记、检查等日常工作。
4、负责查验大件物品放行手续,协助指引货物出入搬运。
5、协助指引车辆进入小区指定停车位置。
二、重点部位巡视岗位责任描述
1、负责按规定路线巡查小区各区域,留意治安消防情况。
2、负责查询可疑人员,及时将其劝离小区。
3、监督检查业主装修现场的治安消防情况,及时处理违规装修。
4、发现业主门窗锁闭不正常时及时报告并处理。
5、每日施工时间结束后按时清离装修单位。各楼层巡逻时巡逻人员均乘电梯至楼顶,步行而下,每隔三层楼设1巡更点。
三、24小时监控岗位责任描述
1、负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作。
2、发现异常情况和可疑人员及时报告,并通知巡逻礼宾员到现场查看。
3、负责监控录像带的管理工作。
4、发现火警立即报告并按报警程序处理。
四、小区公共秩序维护管理设想
公司历来非常重视秩序维护工作中'技防'与'人防'相结合的结果。
(一)安全管理原则
坚持'外驰内张'、技防与人防相结合的原则。
(二)队伍组织建设
组织一支思想素质高、业务能力强的秩序维护队伍,执行严格的纪律和岗位责任,以确保服务辖区的安全、有序。
1、礼宾员主要从优秀的退伍军人中挑选。
2、班长从公司礼宾员中选拔政治可靠、思想稳定、作风正派,技术过硬的礼宾员担任。
3、秩序维护队伍实行准军事化封闭式管理,组织军事体能、消防专业技能车辆疏导指挥训练,部门、公司定期组织礼宾员队伍考核。
4、严格执行请假制度和交接班制度。
5、建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出,每出时间不超过四小时,晚上十点前必须归队。
6、实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟,向监控中心报告值勤情况一次,以及时了解各岗位和人员的值勤情况。
7、实行监管机制。分公司礼宾部内配专职的教练员兼督察员,对值班的工作进行督查、指导。
8、实行秩序维护重叠倒班制。为了维护良好的工作秩序,防止无关人员混入小区,在正常三班运行的基础上,安排一个班加强各区的秩序维护工作。
六、安全防范的特点及措施
特别是客户群体属金领或白领,对安全要求程度高,为此公司将针对实际情况,建立一套富有操作性的工作流程和质量标准,落实安全防范措施。
1、安全
安全是物业服务服务的第一要求,也是秩序维护服务的第一要求。公司将树立积极防范的态度,不断提高自身安全防范的能力,配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作。
2、有序
业主不仅需要物业的设备设施运行有序,也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时,更需要礼宾员忙而不乱,及时有序的应对,及时妥善的处理。
3、亲情
物业服务的秩序维护服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍,当对业主与社会公众来说应充满亲情。礼宾员应象保姆一样爱护业主及财产,为业主提供力所能及的服务。
4、形象
秩序维护服务是物业的第一形象,好的物业秩序维护服务、整齐的秩序维护队伍、优秀的礼宾员能提高物业的档次,使业主有安全感。不仅如此,对于**秩序维护服务的形象还能增加物业在社会公众中的影响,使物业保值增值,得到良好的口碑。因此本项目的礼宾员入职时对形象设定高的标准:男,身高不低于170cm,年龄在35岁以下;女,身高不低于160cm,年龄在30岁以下。
第二节 小区交通管理和车辆停放管理设想
一、小区交通与车辆停放管理的主要原则是'人车分流,安全第一;照章行驶,不乱停放'。
二、所有进入小区的车辆,必须持有公司统一制定的车主证或车辆准停证、停车计费卡,小区业主的车辆进入本单位地下车库停放,外来车辆必须停放到指定的停放点。
三、车辆离开小区时,需将车主证或车辆准停证、停车计费卡交到门岗值班处否则,礼宾员有权不予放行。
四、凡进入小区的车辆,必须服从管理人员的指挥和疏导,如因不听从指挥盲目驶出驶入、随意动用车管设施而造成的车辆碰撞或设施损坏,由不听从指挥车辆的车主负责照价赔偿。
五、凡进入小区的车辆,时速不得超过二十公里并按路面指示的车道及方向行驶。
六、标识系统:
为保证行车安全,我们将做好各种标识系统的建立和完善的工作,如限速牌、限高牌、道路指示牌、车辆行使引向牌、禁停标示等。
第三节小区消防安全宣传和防范设想
消防管理工作贯彻'预防为主,消防结合'的工作方针,实行人防、技防的有效结合。以监控中心为指挥中心,借助先进的消防监控系统和消防设备设施,做好日常消防防范工作。
消防管理工作必须长抓不懈,通过各种形式,加强员工的消防意识和技能培训,保证员工素质,组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防员,按时对消防系统进行联动测试,定期进行消防演习,提高员工防火、灭火技能。
一、消防安全宣传设想
1、设立小区消防宣传专栏或电子信息栏,通过法规宣传及案例分析来提高业主的消防意识;
2、定期举办消防法规和消防常识讲座;
3、不定期派发消防法规和消防常识宣传单;
4、视情开展如消防法规和消防常识小竞赛等活动,或在其他社区文化活动中增添此项内容;
二、防范设想及措施
1、员工应把预防火灾视作自己的日常职责,人人都是义务消防员;
2、在重点部、危险地段动火(变压器室、配电房、汽车场、楼层等处)必须经工程部主管批准方能动火;
3、配电房及重要机房内不准堆放可燃品,不准吸烟,消防设备旁边不准堆放任何杂物;
4、各走道、楼梯口等部位经常保持畅通,疏散标志和安全指示灯要保证完好,禁止业主在走
道、楼梯、垃圾桶旁烧纸;
5、严格维护消防设备,按公司规定定期进行测试检查,保证设备完好;
6、所有人必须遵守《国家消防法律、法规》和公司有关消防管理的规定。
7、每年12月制订下一年度《消防演练计划》,按时制订《消防演练方案》,并对义务消防人员进行消防演习培训;
8、管理好消防器材设备,定期检查,确保各类器材和装置处于良好状态,防火疏散通道保持畅通。
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