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XXXXX有限公司急需流动资金，向我公司申请短期借款XXX万元，期限XXX个月。刘在平、XXX于XXX年XX月XX日进行了实地调查，现将有关情况汇报如下：
一、项目概况
1、项目名称：XXX项目。
2、开发商名称：重庆XXXX有限公司 3、项目地理位置
该项目位于XXXX。该方案北面为XXX，南面是XXX，西面紧邻XXXX，西南为XXX，东面为XXX;地理位置优越，交通便捷，是城市居住的休闲的重要节点。本项目为两个地块：其中[G11-3/05]地块，该地块相对高差较小，地块内部地势平坦，用地呈不规则矩形，南北长约59米，东西长约52米，该地块建设用地面积XXX平方米;[G11-11-1/04]地块，该地块南低北高，南北高差约10米，用地呈不规则矩形，南北长约180米，东西长约200米，该地块建设用地面积XX平方米，本项目总建设用地面积为XXX平方米。 4、项目工程概况
该项目XXX项目，XXX项目位于XX，占地XXX亩，总建筑面积XXX万平方米，用以建设XXXX市场及XXX住宅小区、XXXX大酒店三大项目,XXXX。
目前三期项目已取得重庆市规划局出具的建设用地规划许可证(地字号第XXXX号)，规划内容主要有：
一是建设用地总面积XXX㎡;
二是地上计容总建筑面积XXX㎡，XXX栋多层商业配套门面，其中XX 地块为二栋多层商业配套门面(14-15号楼)，建筑面积XXX平方米，建筑高度8.1米;XXXX 地块为(7-13号楼)，建筑面积XXXX平方米建筑高度为8.1米;六栋高层住宅楼(1-6号楼)，建筑面积XXXX平方米，最大建筑高度99.2米;沿街商业、吊层商业裙房，建筑面积XXXX平方米;四班幼儿园，建筑面积XXX平方米。地上总建筑面积XXXX平方米。
三是地上容积率不得大于XX、地面建筑密度不得大于XX%、建筑高度不得大于XXX米。
该公司拟建地下部分包括：负一层车库及设备用房，建筑面积XXX平方米，建筑层高XX米;负二层车库，建筑面积XXX平方米，建筑层高XX米。地下总建筑面积：XXX平方米
5、项目前期投入情况
“XXXX”项目所有土地已于XXXX年取得，土地出让金已全部缴纳，XXX年XX月XX日取得土地使用证(XX房地证XX字第XX号XX㎡、XX房地证XX字第XX号XX㎡)。拆迁安置费已按规定支付。目前正在办理建设规划许可手续。
二、重庆恒鑫房地产开发有限公司基本情况
3、实际控制人简介
XX有限公司董事长王一霏，男、现年XX岁，无党派人士，高级工程师。XXXX年至XXX年任武胜县第六建筑工程队施工员;XXX年至XXXX年任第六建筑队副队长，并任XXX副总指挥;XX年至XX年在重庆XX;XX年至XX年任任XX负责人、副队长;XXX年至XX年任XX公司经理，XX;XX年创建XX有限公司，并任董事长兼总经理(期间任XXX会员);XX年当选XX。
4、重庆XXXX有限公司主要经营情况
XXX有限公司成立于XX年，注册资本XX万元，XXX级房地产开发资质等。现有员工XX人，拥有专业技术人员XX人，大专以上学历XX人。相继开发了“XX”、“XX”、XXX万平方米园林景观社区——“XX”以及我国XX地区最大的汽摩整车及配件市场——“XXX市场”，在重庆第二大城市XXX万平方米“XXX”，第一期纯商业步行街已竣工投入使用，经营效果良好。现资产按市场公允价值总额近XXX亿元。
“XXX”项目位于XXX区商业文化步行街，是XXX区第一个旧城改造工程，楼高XX层，总建筑面积XXX万㎡，总投资XXX亿元，于XXX年XX月竣工投入使用，并在销售方面创造了重庆房地产行业销售奇迹，在很短的时间里，达到了100%的销售率和入住率，
作为XXX区标志性建筑物，已形成以“XXX”为中心的集购物、休闲、娱乐、餐饮和医药为一体的重庆五大商圈之一。
“XXX”项目地处XX，占地XX万㎡，总建筑面积XX万㎡，总投资XX亿元，该项目于XX年元月破土动工，XX年XX月XX日全面竣工。小区租售超过XXX%，并成功引进知名企业新世纪百货连锁超市和重庆小天鹅天星商务酒店入驻。
XXXXX XXXXX
三、XXXX有限公司财务情况 1、财务报表情况
说明： (1)现金。 (2)应收账款 (3)其他应收款 (4)XXX (5)XXX
(6)目前银行借款XXXX万元，主要是XXXXX经营性贷款。
说明： XXXXX
4、信用状况分析
(1)贷款、民间融资情况和还款记录
(2)对外担保记录描述 未查到有对外担保记录 (3)诉讼记录 未查询到诉讼记录
(4)法定代表人和高管人员的个人信用记录 无逾期记录。
(5)其它商业或社会信用 较好
四、本次贷款抵押物基本情况
1、XXXXX自愿将位于重庆市XXXX地块，面积为XXX平方米(约XXX亩)的国有出让商住用土地使用权作为该笔借款的抵押。该地块属“XXXX”项目四期，容积率不大于XXX，该地块价值可达XXX万元/亩，总价值可达XXX万元，抵押率为XXX%。
2、XXXXX
五、贷款用途和还款来源 1、贷款用途
“XXX”三期项目国土规划手续已办理完毕，正在办理建设规划和施工许可手续，急需上缴配套费等，按大渡口配套费XXX元/㎡计算，需要配套费XX万元，因该公司前期项目占用资金较大，大部门商业正在销售之中，资金一时筹措未到位，因此向我公司申请短期贷款XXX万元，用于支付“XXX”三期项目配套费。yjs21.COm
2、还款来源
六、风险和担保措施 1、风险分析
该项目属房地产开发项目，国家调控政策对此有一定影响。但考虑到该项目地理位置好，大部分地用于市场建设，且邻近已形成成熟的汽车市场和陶瓷市场，销售前景看好，有别于其他情况的商业住宅房地产开发项目,因此，与之比较受政策影响相对较小。
2、担保措施
(1)XXX自愿将位于XXXX号地块使用权作为该笔借款的抵押，该地块属“XX项目四期，容积率不大于XXX，该地块价值可达XX万元/亩，总价值可达XX万元，土地证号为XX房地证XX字第XX号，土地面积XX㎡(约XX亩)。
(2) 重庆XX股东XXX、BBB、CCC承担连带担保责任。 (3)XXXX。
七、综合评估结论
XXX有限公司借款主体合法，其公司经营正常，借款用途明确，抵押物价值充足，
对于万达很多朋友都并不陌生,万达最早发家就是做地产的,万达逐渐壮大,成为很多人投资的目标。对于投资万达地产,一定不要冲动,理智的投资才能在商战中取得不败之地。下面为大家推荐万达地产股票分析报告,感兴趣的朋友可以关注。
一、房地产板块行业分析
1.1房地产行业现状分析
近年来我国房地产行业迅猛发展,已经成为国民经济重要的支柱产业之一。其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司,企业加入其中,许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在预见的未来,房地产行业竞争将更加惨烈,投资价值依然巨大。主要表现为以下几个特点:
宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润,但同时又给居民的生活造成了不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。近年来政策调控越来越多,力度也越来越大。
2008年金融危机爆发,国家投资4万亿元刺激经济,增大内需。国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策,房地产行业迅猛发展。2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃,刚性需求得以释放,房价飞速上涨,于2009~2011年国家政策力度前所罕见,通过提高房贷首付比例,增加经济适用房,打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。2011年1~2月,全国房地产行业开发投资4250忆元,同比增长35.2%,其中中西部城市增速明显加快,国家宏观调控使得一二线城市普遍限购,限价,以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值,升值空间大幅度下跌,与此同时,三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前,利益巨大。一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%,43%。总的来说,全国大城市房价趋于稳定,限购较严的二线城市房价平稳上涨,限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。
行业效益有所减少,但依然较大,保持稳定增长。我国人口众多,经济快速发展,城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求,与此同时,国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨,但与前几年不同,商品房热度将有所减缓,保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。我国大中城市(诸如省会城市)特点是人口基数大,外来人口众多,具有很好的区位优势。房屋的刚性需求极大。同时,当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展,以及 “一人有难,众人相帮” 等的传统中国文化,为很多不具买房条件的居民提供了方便。从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市房价将会加速上涨,与一线城市相比,二三线前几年房价一直处于较低状态,相对来说有很大的投资和发展空间,由此近两年来,武汉,长沙,西安,郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益,低投入是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升,同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房,由此造成二三线房价近两年一涨再涨,且涨幅巨大。
1.2房地产行业的基本特征分析
房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。随着中国居民购买了的增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展,中国房地产住房需求也会长期持续增长,其中可能会有相对需求下降的现象,但总趋势是增长的。
行业竞争力趋于分化,寡头垄断严重。我国土地为政府所垄断,国家竞标拍卖土地,从而使土地价格提升,进而直接影响房价。土地价格的不断提升,致使开发商开发商品房的成本提升,即生产成本提升。“地王”不断出现,地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地,而万达,恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场,囤地现象严重,垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。由此造成了恶性循环。市场价格由几个寡头所决定,同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润,因此房价很难下降。
1.3 房地产行业的前景分析
在可预见的未来,我国二、三、四线城市房价还有很大的上涨和投资空间,成为房地产公司新的投资目标。房地产行业在相当长的一段时间内投资价值依然巨大,保障性住房将成为投资热点。同时,大规模,有实力的企业将瓜分整个房地产市场,利于不败之地,互相之间竞争将更加惨烈。
二、公司的基本面分析
2.1 万达公司在行业中的地位
万达公司是目前中国最大的专业住宅开发企业,经过20多年的持续努力,万达在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上,万达以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。2011年1-7月公司累计销售面积643.6万平方米,累计销售金额747.3亿元,同比分别增长62.58%和65.36%。预计万达全年销售业绩在1300亿左右,上半年已完成过半,在同类房地产企业中表现优异。公司坚持普通住宅开发和快速周转的经营策略,在当前弱势市场中显现出良好的效果。预计公司下半年仍可维持较高销售增速。万达公司销售面积,营业额,净利润等指标都位居全国前列。同时,公司资产负债率为77.85%,真实资产负债率为36.82%,资产负债情况健康。期末公司持有现金408亿元,较2010年末增长30亿元。公司有足够的资金实力进行优质项目的获取和收购。与前几年的龙头老大的地位相比,近两年来房地产行业竞争日趋白热化,恒大,中海,保利等公司已经对其产生了巨大威胁,现在的房地产市场已是几大寡头群雄割据的时代。竞争空前惨烈。但万达公司规模巨大,依然在竞争中处于优势地位。发展势头良好。
2.2 万达公司的区位分析
万达总公司位于深圳。深圳投资需求平稳增长,房地产投资增长迅速。2010年上半年市完成固定资产投资727.3亿元,增长11.1%,增长速度较上年同期低2.7个百分点。其中,基本建设投资440.2亿元,增长6.7%,占全部固定资产投资的比重超过了60%;由于上年基数较低,房地产开发投资增长迅速,累计投资205.7亿元,增长16.8%,增速同比大幅提高了26.3个百分点。深圳经济水平高,人均收入高,人民购买意愿强烈,消费需求稳定增长,商品销售畅旺。深圳工业快速增长,效益显著提高,人均可支配收入高,购买欲望强烈。
2.2.1 深圳的人口分析
2010年末常住人口1035.79万人,其中户籍人口251.03万人。包括流动人口的总人口数为1322万人。属于人口密集型城市。深圳是一个移民城市,最显著的特点便是外来人口居多,人口压力过大,也造成土地开发过快。在刚刚公布的《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》的文件显示,深圳土地利用已接近极限。购买需求大,矛盾尖锐。
2.2.2 国家政策的扶植
深圳位于珠江三角洲东岸,隶属广东省,副省级城市,与香港陆地相连。在国家政策支持下,经过近30年深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代国际化城市,创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。对于我国的门户,国家给予很高的扶植政策。2009年4月下旬放开了限制港澳台居民只能购买一套房的规定。这意味着深圳楼市的投资大门再度向港澳台居民打开,“限外令”放开,实际上是给深圳楼市带来了一波新的购房需求。这无疑对于万达来说是一种机遇。
三、万达公司的股利政策分析
3.1 股利支付方式分析
万达公司的(组合)支付方式多样。上市公司的利润分配有三种主要方式:一是以上市公司当年利润派发现金;二是以公司当年利润派发股本;三是以公司盈余公积金转增股本。万达从1992年到2007年的16 年间,8 年送股,5年转增,每年都实施现金分红。从具体支付形式的组合来看,有“派现”、“派现+送股”、“派现+转增”以及“派现+送股+转增”等四种模式。需要指出的是,万达从未以公司盈余公积金转增股本。
3.2 万达公司收益面分析
持续高资本回报。有研究表明, 万达是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年实施现金分红的公司。不考虑送股和转增,仅狭义或现金股利支付率16 年年均即达27.08%;考虑送股的广义股利支付率(每股按1 元折算,但不考虑公积金转增股本)16 年年均高达43.18%,远高于证监会规范再融资新规:最近三年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。由于万达从2002 年开始高比例转增(此前无转增,此后的2005 年没有转增),以2002 年的股本为基数,仅通过转增给股东的累计回报即达908%。换言之,如果投资者在2003 年初买入万达股票并持股不卖,则其现在的股份将增长9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/10)-1=908% 事实上,1991 年以来,万达股本规模扩张74 倍;以2007 年底的股价计算,17 年来万达市值增长210 倍。因此,万达是一家高度重视资本回报的企业,在中国这样一个股东意识极其淡薄、股东文化极其薄弱的新兴市场,这是极其难能可贵的。
3.3 万达公司留存收益比例分析
万达公司持续高比例留存。从另一个角度看,16 年来,万达净利留存率年均高达72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股计算,平均每年留存的每股收益为0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明显,高比例留存与高资本回报这一看似不可协调的悖论在万达这里达到了持续的均衡和统一。
四、万达公司的管理模式分析
4.1万达公司经营模式分析
经营专业化。万达集团选择房地产为核心业务,既是商业游戏规则对企业发展的客观要求,更是集团决策者价值观系统的必然反映。万达在早期的发展过程中,先后尝试了若干类型的多元化业务,曾一度拥有“九大支柱业务”。当然、由分散经营风险的作用,随着市场竞争的日益激烈,多元化业务使万达应接不暇,甚至顾此失彼。企业要在一个竞争的市场中生存和发展,就必须具有一定的经营优势。万达作为一家新兴的企业,要获得经营优势,就必须审时度势,了解自身的特点,对现有业务进行有机的整合,有扬有弃。整合和扬弃的过程,实际上就是对资源重新组合的过程,也是选择的结果。资源的合理配置和有效利用,是关系企业经营效果的重大问题。
4.2 万达公司的财务政策分析
为了继续保持地产业务的增长,万达公司对原有的,被视为成熟的政策进行调整。采取更为积极的财务政策,这几年,万达建立了财务结算中心,集中统一资金调度,对于提高资金利用效率发挥了积极的作用。但是,万达财务效率方面仍有很大的提升空间,就内部来说,可以进一步压缩管理成本;就外部来说,可以改变过去较为谨慎的做法,积极拓展外部融资空间。从另一角度来说,如果万达地产的盈利水平远远高于银行贷款利率水平,这发行债券,可转换债券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。
4.3 万达公司的产业结构分析
万达公司产业结构日益合理。进一步加大内部产业结构的调整,万达除了房地产外,还发展了商贸,加工业、文化传播以及策略性投资,部分业务实际上并不能给万达带来多大利润,但增加了万达不少的管理成本。万达的业务结构应当进一步向房地产业务集中,比如加工业、文化传播等可以采取合资的办法逐步淡出,因为万达在这些业务方面没有优势可言。对于万达的策略性投资,也应当采取积极措施予以退出。因此、在这种环境下,包括万达在内的诸多地产商只能是丢掉幻想,事事亲力亲为,但分工与合作业已成为经济生活的主旋律。房地产行业也是如此,一方面、专业化程度的高下已经成为开发商竞争力的主要指标;另一方面,强强携手,密切合作在业内逐渐成为潮流。
五、万达公司的竞争力分析
5.1 万达的竞争力优势分析
顾客和潜在顾客对万达品牌的评价都较高。市场一般公众认为万达的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性;万达住户/业主认为万达的社区文化气氛和万达的服务很令人满意。这种不同消费群对于万达优势认同的差异的营销含义是:一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
优秀的企业文化。万达的企业文化主要有四个特点:客户是我们永远的伙伴;人才是万达的资本;“阳光的照亮体制”;持续的增长和领跑。正是万达的企业文化为他在管理,开发,销销等活动中提供无形的引导,使他们总是关注客户,重视人才,提供员工平等的发展机会,不断实现自己新的目标。 l 创新组织结构。组织结构要根据战略的变化而变化。万达根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线,这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。
具有前瞻的战略眼光。战略调整背景:资源的紧缺,环境污染,公众对环境更多的关注,政府的科学发展号召。战略调整方向:实现从营销的万达往技术的万达转型。所作的努力:2008年在东莞建立万达建筑实验中心,紧接着又在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机,也是培训中心。我们在这里做相关的技术研发,同时对产业链上的合作者进行培训。如今承担CSR(社会责任)也是一种能力,而且是很重要的发展能力,这算是我对企业公民的新理解。讲环保,讲可持续,如今不仅是一种责任,也是一种能力,一种竞争力。
研究开发能力强。万达专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万达有几十项专利正在申报.万达产品的创新主要体现在人性化的细节处理上,让业主能在万达开发的房产中享受生活。这也是万达高度关注客户的体现。
5.2万达的竞争力劣势分析
重视顾客,文化建设,但对员工关注不够,员工满意度不是很高。 l 各城市顾客的评价不一。而在万达住户中,深圳的万达住户对万达的满意程
度最高,而北京的万达住户对万达的满意程度最差,从而推荐率也最差。说明在某些城市万达的住房,服务等有待提高。
对以房地产为主导业务的万达来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万达地产经营效益的重要因素,不同于许多从国企改制过来的房地产企业,万达在管理上少了许多国企通病,但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万达说获得的.可开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万达只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万达带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。
六.公司财务状况分析
6.1盈利能力分析
企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。万达企业作为房地产住房开发公司,在整个房地产行业居于重要地位。万达有一套自己的盈利模式,主要是专注于商品住宅的开发,业务聚焦经济核心区,享受高净利率,业绩更多来源于规模扩张。
6.1.1净资产收益率分析
万达08到10年的净资产收益率分别为12.65%,14.26%,16.47%,呈逐年上升趋势。万达的净资产收益率较同行业来说一直处于行业前列。在全球性金融危机的影响下,仍保持了较好的收益率。净资产收益高,说明企业资本运营效益好,企业权益资本获利能力较强。2011年政府对房地产的政策逐步出台,对房地产行业调控进一步加强,2011年的企业净资产收益率显现下降趋势,前三季的净资产收益率由10年的8.13%下降到7.64%。
6.1.2总资产收益率分析
08年到10年,总资产收益率分别为3.38%,3.87%和3.38%,万达的资产总额呈现先上升后下降的态势,2011年前三季总资产收益率也显现下降趋势。2008年到2009年总资产的增加没有带来净利润的同等增加,导致公司的总资产报酬率降低,表明公司利用资产创造利润不断降低。总资产收益率的下降趋势也表明公司的资产利用效率减弱。总资产报酬率低于行业整体平均水平。
6.2.1长期偿债能力分析
资产负债率表明100元资产中有多少来自于负债。在长期偿债能力分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度。万达近年来进行了较大规模的股权融资和债券融资,但保持了较为稳定的资产负债率。万达08、09、10年的资产负债率分别为67.44%、67.00%、74、69%,说明企业资产中有一半来自于负债。万达在资产结构中总负债占总资产的比重较高,偿债压力大,这是由于房地产在经营过程中需要大量资金的原因。与A股市场资产负债率相比,万达近三年来资产负债率略低与A股市场。
6.2.2 短期偿债能力分析
在短期偿债能力分析中,流动比率是一个重要指标。08年流动比率低是由于短期借款的增加,09年的回款情况良好使流动比率增加,10年的流动比率下降与国家出台房地产调控政策有一定的关系。2010年流动比率的下降说明其偿还流动负债的能力有所减弱,需企业在这方面加以调节。但万达A的速冻比率较低,这是由于万达的存货较多,在万达流动资产当中,存货高达858.9亿,其中拟开发的土地占了存货的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房产。企业流动比率高于速冻比率,这是由于房地产企业在收到预售的楼款时,只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转。
6.3营运能力分析
6.3.1应收账款周转率分析
应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与应收账款和应收票据平均余额的比率,用来衡量应收款项的变现能力。从2008年到2010年,万达的应收账款周转率分别为48.11%,45.86%,59.76%,整体来看万达的应收账款周转率呈现上升趋势,说明应收账款的回收速度较好,这是由于:一方面对赊款条件和付款期控制的较紧,另一方面预收账款的增加又说明了万达有较好的声誉。2011年前三季度应收账款周转率与同行业相比应收账款周转率低,这样会给企业资金周转带来困难,不利于企业的发展。
6.3.2存货周转率分析
存货周转率是企业一定时期内销售水平或营业水平与平均存货余额的比率,表明企业在一定时期内存货的周转次数,反映企业存货变现能力和销货能力。万达的存货主要是以在建开发产品和拟开发产品为主。2011年前三季度数据显示,存货周转率逐渐增加,,原因就在于在建开发产品和拟开发产品的增加。
6.3.3总资产周转率分析
总资产收益率是销售收入净额与总资产平均额的比较。总资产周转率越高,企业资产经营效率越好该公司资产的增加只要是由于主营业务收入的增加,使得总资产周转率高,说明总资产使用效率较高,企业的营运能力较强。
综合以上数据指标,万达公司财务状况在整个房地产行业中属于良好,也存在一定的财务风险。但万达在房地产行业树立了住宅品牌,并为投资者其带来了稳定增长的投资回报。
七 万达公司的投资分析
7.1 上半年公司经营状况
2011年初,国家下达一系列房价宏观调控措施,房地产行业大势逆转,上半年全国房地产销售增速明显放缓,一些主要城市销售同比下滑。但以快速周转和二三线布局为主要依托的万达A突显出高出同行的抗压能力,在年初销售数据实现开门红,无论销售金额和销售面积都创出了历史新高,其中1月销售面积和销售金额分别比2010年同期增长216.1%和220.8%,环比去年2010年12月分别增长140%和141%。在同房地产板块股票中表现非常抢眼。
上半年万达销售数据表现突出有如下原因:(1)公司坚持了合理定价、一个月内去化率60%的销售策略;(2)精装修、小户型产品竞争力逐渐凸显,区域布局合理,产品结构风险较小;(3)开发速度快,新购土地可迅速转化为新增供应,可售量较为充裕,高周转优势继续发挥;(4)提前布局二三线城市的战略和快速销售策略。
7.2 万达的核心竞争力分析
财务状况良好,资金压力不大。截止报告期末,公司持有货币资金339亿元,明显高于短期有息负债的总和237亿元。剔除因销售增长而增长的收账款1228亿元的影响,按照公司剩余其他负债项目计算的资产负债率仅35.6%。财务稳健且安全性较高,业绩锁定性强,维持龙头优势,弱市中仍手持大量现金,为未来持续投资、经营奠定基础。
经营策略不变,产品定位合理,销售突出。根据市场环境,年初公司就教保守地预计全年开工面积为1329万平方米,1-9月,公司共实现开工面积1139万平方米,完成全年计划数的85.7%。公司装修房比例不断上升,。总体来说,根据公司目前的销售情况,公司整体经营策略不变。截止报告期,公司今年累计新增项目18个,权益面积约115万平方米,规划建筑面积约323万平方米。考虑未来发展需要,未来公司多考虑谨慎获取低价、优质土地资源。
合理调整全年推盘节奏,预计全年推盘单月高点已在6月份实现,总体平滑了全年销售分布,减轻了下半年集中推盘的销售压力,全年销售业绩突出。前三季度公司实现销售面积841.2万平方米,销售金额970.8亿元,分别比2010年同期增长39.9%和35.9%。报告期末,公司已售未结项目累计达1208万平方米,合同金额合计约1380亿元。公司2012年全年和2013年部分业绩锁定。
其它公司不同,万达在进行ISO9001质量管理体系项目时充分结合了流程再造(BPR)的思想,根据效率与风险的分析进行了优化,而对项目过程的工程质量监控流程则进行了强化,在服务质量方面也充分反映出以顾客为关注焦点的思想。设立有专门的品质管理岗,持续地对管理体系的执行情况进行审核,管理体系文件已经修改了多次,在日常执行过程中,一旦体系出现问题就进行改进。 l
万达的员工的敬业精神、流程效率、持与其它公司不同,、管理的一致性、开放的文化以及对合作伙伴尊重。在战略、组织、流程、人员、激励和文化等六方面全面提升进而形成组织的核心竞争力,并在严谨的执行力的保障下才能取得成功。而这些才是组织的根本,也是万达得以在行业持续领跑的动力支持。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万达的最大特色。万达认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万达获得成功的基石。 l
优质的售后服务,万达是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年,公司在行业内首先推出“冷静期”概念,实行“三天无理由退订”。万达从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示,比如1998年成立的“万客会”,便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万达定为公司的“客户年”和“客户微笑年”,足见万达一直以来对客户的尊重和关注。
7.3 对未来的投资分析
对于下半年市场和行业走势,国家政策将进一步体现,供求关系将进一步朝着有利于自住购房者的方向改变。受新房入市增加和销售放缓的影响,商品住房可售存量将有所上升,销售速度将进一步下降,开发商资金状况将进一步收紧。而随着地方政府土地供给的增加,下半年土地流拍会愈加频繁,土地价格将面临下行压力。与此相对应的是,市场竞争将更趋激烈。
万达已经用速度尽量降低风险。预计公司在2010-2012年EPS0.70元、1.01元、1.30元的形势,维持NAV9.65元/股。预计公司今明两年股价趋于稳步上行态势,长远看上涨空间远大于下跌空间,当前价位为7.50元左右徘徊,短期趋势能上升至7.60元左右,中期趋势上升至8.00元左右,建议适量买入。
流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。
万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。
存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。应付账款增加是由于工程量的增加。
一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。
公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。尽管业绩增长势头强劲，20受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。
同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。
的经营活动现金流入比增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加
20购买商品、接受劳务支付的现金流量比20增加了92%，但现金流入与年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。
杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率
指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。
(1)净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的'指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从-的增幅较大，说明了企业的财务风险小。
(2)权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。
(3)销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。
一、成本法
1、 成本应为社会平均成本,即客观成本
2、 注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)
3、 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4、 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5、 入股的.估价应说明入股后的用途
6、 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中
8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)
9、 用成本计算而非成本价
10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
二、综合察看
1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2、 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3、 估价时点是否准确
4、 修正年限是否正确
5、 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由
7、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8、 注意利息的计算方式，期限
9、 报告有效期应以报告完成之日为准
10、 现实用途和法定用途相符
11、 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法
12、 注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)
13、 要察看估价类型,对照规范对此要求
14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的
16、 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况
17、 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等
18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复
19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确
三、假设法
1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)
2、 察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失
3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。
居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车
和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历
程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压
力，开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。
在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
流动资产:
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产:
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债:
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债:
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益:
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。
进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。
非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，
两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。
如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。
尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。
存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。
从数据中显示，万科地产存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。
二、其他应收款的增加。
其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，
一、全国楼盘销售分析情况
2013年,商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比1-11月份回落3.5个百分点,比2012年提高15.5个百分点;其中,住宅销售面积增长17.5%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元,增长26.3%,增速比1-11月份回落4.4个百分点,比2012年提高16.3个百分点;其中,住宅销售额增长26.6%,办公楼销售额增长35.1%,商业营业用房销售额增长18.3%。
二、楼盘销售分地区情况
2013年,东部地区商品房销售面积63476万平方米,比上年增长19.3%,增速比1-11月份回落2.9个百分点;销售额49327亿元,增长28.4%,增速回落4.7个百分点。中部地区商品房销售面积35191万平方米,增长16.8%,增速回落5.4个百分点;销售额16524亿元,增长26.9%,增速回落4.9个百分点。西部地区商品房销售面积31883万平方米,增长14.1%,增速回落2.6个百分点;销售额15576亿元,增长19.6%,增速回落3个百分点。
三、开发企业到位资金情况
2013年,房地产开发企业到位资金122122亿元,比上年增长26.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点,比2012年提高13.8个百分点。其中,国内贷款19673亿元,增长33.1%;利用外资534亿元,增长32.8%;自筹资金47425亿元,增长21.3%;其他资金54491亿元,增长28.9%。在其他资金中,定金及预收款34499亿元,增长29.9%;个人按揭贷款14033亿元,增长33.3%。
四、房地产楼盘销售分析总结
2006年商品房均价1646元/㎡,2007年涨至2300元/㎡,2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,2009年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来,楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响xx房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2008年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。
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